Superbonus: plusvalenza per la prima cessione di immobili. Esclusa la successiva rivendita

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), modificando, tra l’altro, gli articoli 67 e 68 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, relativamente ai quali spetta la detrazione Superbonus.

Il quesito

L’Istante rappresenta all’Agenzia delle Entrate di aver acquistato da una impresa di costruzione, a marzo del 2021, un immobile beneficiando delle «detrazioni c.d. Super Sismabonus così come previsto dall’art. 16, comma 1-septies del D.L.4 giugno 2013, n. 90 e articoli 119 e 121 del D.L.19 maggio 2020, n. 34 convertito con modificazioni dalla L. 17 luglio 2020, n. 77.» e di aver esercitato l’opzione per la cessione del credito corrispondente alla predetta detrazione, prevista dal successivo articolo 121 del medesimo decreto legge n. 34 del 2020. Poiché intende vendere il suddetto immobile nel 2025, l’Istante chiede all’Agenzia delle Entrate se nel caso in esame emerga una plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. bbis) del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) e, in caso di risposta affermativa, se, ai sensi del successivo articolo 68, ai fini della determinazione di detta plusvalenza il costo di acquisto dell’immobile oggetto della detrazione «debba essere decurtato del credito d’imposta» corrispondente alla detrazione medesima.

La risposta n. 137/2025 del Fisco

Nella risposta n. 137 del 20 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate precisa che “La plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera bbis), del TUIR riguarda la «prima cessione» di immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus che, nell’ipotesi dell’acquisto di case antisismiche viene effettuato dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi e che, a seguito della successiva alienazione dell’immobile, hanno consentito all’acquirente, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, l’applicazione del Superbonus. La successiva rivendita dell’immobile non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo del citato articolo 67, comma 1, lett. bbis) del TUIR”.

Ciò posto, “nel caso in esame, dalla vendita dell’immobile relativamente al quale l’Istante ha fruito del Superbonus avendo acquistato dall’impresa che ha realizzato gli interventi di riduzione del rischio sismico mediante la demolizione e ricostruzione di interi edifici non si realizza una plusvalenza ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera bbis), del TUIR. Resta fermo che qualora l’immobile sia venduto prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto e sempreché non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione, l’eventuale plusvalenza realizzata a fronte di tale cessione costituisce reddito ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b) del TUIR determinata ai sensi del successivo articolo 68”, conclude l’Agenzia delle Entrate.