cosa c’è da sapere — idealista/news

Non si può dire che il mercato delle locazioni italiano non sia dominato da una certa complessità, tra necessità burocratiche a cui dover prestare attenzione, varie tipologie di contratto e relative descrizioni fiscali. Ed è pertanto legittimo che fra i locatori, nel tentativo di raggiungere la più estesa conformità possibile con le normative vigenti, sorgano numerosi dubbi. Per questa ragione, di recente è stata aggiornata la guida sugli affitti dell’Agenzia delle Entrate per il 2025, allo scopo di confermare sia le procedure che le modalità d’accesso a eventuali benefici fiscali.

La nuova guida sulle locazioni dell’Agenzia delle Entrate

Per rispondere alle perplessità più comuni sui contratti d’affitto, l’Agenzia delle Entrate ha di recente rinnovato le proprie istruzioni operative, anche in relazione alle disposizioni della Legge di Bilancio 2025 proprio sulle locazioni.

Le nuove informazioni sono disponibili direttamente nella sezione Casa – Affitto sul portale dell’Agenzia delle Entrate, dove è possibile scaricare anche comodi approfondimenti in formato PDF sui contratti nel regime ordinario, la cedolare secca, la risoluzione, la proroga e la cessione del contratto, nonché sul comodato d’uso. Ma quali sono le novità introdotte per il 2025?

Le novità della Guida 2025: cosa contiene

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate si concentra su diversi aspetti dei contratti di locazione, in particolare offre istruzioni operative e risposte ai dubbi più comuni su tematiche quali:

• imposte e tributi dovuti sui contratti di locazione, ad esempio sull’applicazione dell’IRPEF e della cedolare secca, con particolare riferimento all’imposta di registro – del 2% sul canone annuo, per un minimo di 67 euro – e sull’imposta di bollo, pari a 16 euro per quattro facciate;
• la scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, con anche le procedure per compilare il Modello RLI – lo strumento ufficiale per registrare locazioni, proroghe, cessazioni o esercitare la cedolare secca – o per la dichiarazione dei redditi;
• la registrazione dei contratti e le relative scadenze, con la necessità di registrare le locazioni di durata superiore a 30 giorni entro 30 giorni dalla stipula, con sanzioni per inadempienza dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
• gli obblighi per proprietari e inquilini, con utili chiarimenti sui doveri delle parti, la ripartizione delle spese e le procedure di gestione della morosità;
• gli adempimenti per locazioni brevi, transitorie o commerciali, con i dettagli sulle imposizioni di legge e fiscali per i contratti inferiori ai 30 giorni;
• gli aggiornamenti sulle detrazioni fiscali sia per i locatori che per gli inquilini, con particolare riferimento alle agevolazioni IRPEF.

Cosa cambia per gli affitti nel 2025

Come già anticipato, la guida agli affitti dell’Agenzia delle Entrate conferma le normative relative al settore delle locazioni, recependo le disposizioni della Legge di Bilancio 2025. In particolare, le istruzioni dell’Agenzia si concentrano su temi quali la trasparenza, le tipologie di contratto disponibili e i rischi dell’evasione fiscale.

Le principali precisazioni sui contratti d’affitto

La guida 2025 dell’Agenzia delle Entrate riporta innanzitutto alcune specifiche sui contratti d’affitto, sia relativi al regime ordinario che per la cedolare secca. Le informazioni dell’Agenzia, in linea con le normative vigenti e la Legge di Bilancio 2025, innanzitutto confermano la necessità di registrazione dei contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni, entro 30 giorni dalla stipula, tramite il modello RLI. 

I contratti brevi inferiori a 30 giorni, invece, non sono soggetti a registrazione obbligatoria, salvo per la cedolare secca, il superamento dei 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore o, ancora, la registrazione volontaria per tutela legale.

Come da scheda informativa pubblicata sul portale, la compilazione del Modello RLI può avvenire con lo strumento “RLI Web” o con il software “Contratti di locazione e affitto immobili (RLI). Per entrambi, nel caso di affitto con regime ordinario, vi è la possibilità di corrispondere direttamente le imposte di registro e di bollo.

Contestualmente, vengono confermate le principali tipologie di contratto di locazione disponibili:

• il contratto a canone libero (4+4), che prevede appunto una durata minima di quattro anni, rinnovabili per altri quattro. È possibile scegliere di applicare la tassazione ordinaria IRPEF o, ancora, la cedolare secca;
• il contratto a canone concordato (3+2), che prevede una durata di tre anni, rinnovabili per altri due, con canone stabilito da accordi territoriali. Usufruisce della cedolare secca al 10% e di specifiche riduzioni per IMU;
• il contratto per studenti universitari, della durata da 6 a 36 mesi, con canone concordato e la possibilità di cedolare secca al 10%;
• i contratti transitori, da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate, quali le trasferte lavorative.

Limitatamente alla cedolare secca, la guida conferma un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone di locazione annuo per contratti a canone libero e locazioni brevi di un immobile, al 26% per locazioni brevi di più immobili e, come già accennato, al 10% per i contratti a canone concordato.

Quali sono i nuovi obblighi per gli affitti brevi nel 2025

Anche per gli adempimenti delle locazioni brevi, la guida recepisce le ultime novità normative. In particolare, si prevede:

• una cedolare secca a due aliquote, del 21% su un solo immobile per il periodo d’imposta e del 26% per gli immobili successivi, specificando l’opzione nella dichiarazione dei redditi;
• un limite di quattro immobili, oltre ai quali l’attività è considerata imprenditoriale, con obbligo di partita IVA;
• per gli intermediari, come società che gestiscono l’incontro tra domanda e offerta di soluzioni di affitto breve, è necessario trattenere una ritenuta del 21% sui canoni a titolo di acconto, con l’obbligo di trasmettere i dati dei redditi percepiti entro il 30 giugno dell’anno successivo;
• l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per locazioni turistiche;
• la possibilità di compilare il Modulo RLI per gli affitti brevi, in caso di opzione per la cedolare secca, il superamento dei 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore o la registrazione volontaria per motivi legali.

Ai fini fiscali, è inoltre utile comprendere la differenza tra locazione turistica e locazione breve: la prima include servizi accessori, come la pulizia o la biancheria, ed è finalizzata a scopi vacanzieri, mentre la seconda risponde a esigenze abitative temporanee. 

Cosa prevede la guida su tassazione ordinaria e cedolare secca

All’interno dell’omonima sezione del portale dell’Agenzia delle Entrate vengono anche fornite informazioni utili sulla cedolare secca e, soprattutto, sulla differenza con la tassazione ordinaria. Come già accennato, la cedolare secca sostituisce l’IRPEF, le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Per il 2025, le aliquote corrispondono:

• al 10% per contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa;
• al 21% per contratti a canone libero e locazioni brevi;
• al 26% per locazioni brevi su più immobili.

La tassazione ordinaria IRPEF prevede aliquote tra il 23 il 43%, con una deduzione forfettaria del 5% dei costi, nonché imposta di registro e imposta di bollo per la registrazione dei contratti. 

Quali sono le detrazioni fiscali per l’affitto nel 2025

Infine, è utile soffermarsi anche sulle detrazioni fiscali previste per l’affitto, inclusi anche i cosiddetti bonus affitti per giovani disponibili nel 2025. Richiedibili attraverso la dichiarazione dei redditi, sia con il Modello 730 che con il Modello Redditi PF, prevedono per gli inquilini:

• la detrazione per abitazioni principali, da 300 euro per redditi fino a 15.493,71 euro e 150 euro per redditi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro;
• la detrazione per canone concordato, pari a 495,80 euro per redditi fino a 15.493,71 euro e 247,90 euro per redditi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro;
• la detrazione per studenti universitari, fino a 2.633 euro per redditi fino a 15.493,71 euro;
• la detrazione per lavoratori trasferiti, da 991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 euro e 495,80 euro per redditi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro.

Per i locatori, invece, la Legge di Bilancio 2025 ha confermato le riduzione di IMU, in base al Comune di residenza, per i contratti a canone concordato.