Le difficoltà degli ultimi anni hanno dimostrato che alcune aree del mercato immobiliare sono riuscite a resistere meglio di altre. Questi settori si caratterizzano per una maggiore stabilità, grazie a dinamiche legate a bisogni fondamentali che li rendono meno vulnerabili alle oscillazioni economiche. In un contesto di forte incertezza, BNP Paribas REIM punta a privilegiare la stabilità piuttosto che la ricerca del massimo rendimento. Una diversificazione che includa residenziale, sanità ed educazione rappresenta la scelta più adatta per rafforzare i portafogli immobiliari.
La resilienza dei settori immobiliari anticiclici
La resilienza deriva soprattutto da due fattori: da un lato, una domanda costante e di lungo periodo, spesso collegata a necessità primarie; dall’altro, contratti di affitto pluriennali che permettono di mantenere flussi di reddito stabili. A questi elementi si aggiungono trasformazioni strutturali come la digitalizzazione e i mutamenti demografici, che devono guidare le strategie di investimento nel real estate.
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I settori più solidi per il futuro
Il comparto residenziale si distingue per la sua bassa esposizione ai cicli economici e per la capacità di difendere il valore degli immobili e la continuità dei ricavi da locazione. La domanda abitativa è infatti costante, poiché avere una casa è un bisogno universale e poco influenzato dalle crisi economiche. In questo caso, quindi, il vero motore della crescita è l’evoluzione demografica e non l’andamento del Pil.
Accanto al residenziale, anche istruzione e sanità rientrano tra i settori anticiclici. La domanda di strutture educative dipende più dal numero degli studenti che dall’economia: anzi, nei periodi di rallentamento alcune persone scelgono di investire nella formazione. Nel lungo termine, l’invecchiamento della popolazione potrà ridurre il numero di studenti, ma ciò avverrà molto gradualmente. Allo stesso tempo, la crescita degli anziani porterà a un aumento della domanda di servizi sanitari e abitativi adatti a questa fascia di popolazione, rendendo l’healthcare un segmento chiave e indipendente dalle dinamiche economiche.
Al contrario, settori come uffici, retail e logistica, tipici dell’immobiliare commerciale, risultano molto più sensibili all’andamento dell’economia e ai comportamenti dei consumatori.
I vantaggi dei contratti di lunga durata
La stabilità dei ricavi da locazione è strettamente collegata alla durata dei contratti. Affitti a lungo termine riducono il rischio di insolvenza e garantiscono una maggiore prevedibilità dei flussi di cassa. Nel residenziale e in altri comparti non commerciali, gli affitti tendono a essere molto lunghi; nell’istruzione, ad esempio, i contratti possono durare 20-30 anni e spesso hanno il sostegno di enti pubblici, garantendo ulteriore solidità. Lo stesso avviene nel settore sanitario.
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Inoltre, questi asset, oltre a generare valore sociale, rispettano spesso elevati standard ESG e criteri di sostenibilità, caratteristiche che li rendono particolarmente adatti a contratti superiori ai 15 anni.
Infine, aspetti come la digitalizzazione, la sostenibilità e la costante domanda degli occupanti contribuiscono a migliorare l’efficienza e ridurre i rischi legati alla redditività.
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